Đất vườn, ao gắn liền với đất ở là gì?
Theo quy định pháp luật đất đai, đất vườn – ao gắn liền với đất ở là phần diện tích đất liền kề, cùng thửa hoặc cùng một khuôn viên, nhưng chưa được công nhận là đất ở. Phần đất này có thể là:
Đất trồng cây lâu năm
Đất ao, hồ nhỏ
Đất vườn trong khuôn viên nhà
Đất nông nghiệp nằm chung thửa với đất ở
Khi người dân muốn tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất, cần xác định rõ diện tích đất ở, đất vườn, đất ao… để tránh tranh chấp và bảo đảm đúng quy hoạch.
I. Quy định tách thửa đất vườn, ao gắn liền đất ở
Theo Luật Đất đai 2024 và quy định UBND các tỉnh/thành:
✔ Được tách thửa nếu:
Thửa đất có một phần đất ở, còn lại là đất vườn/ao
Phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch khu dân cư
Không bị tranh chấp, không bị kê biên
Đảm bảo diện tích tối thiểu sau tách theo từng địa phương
Có lối đi hợp pháp (đường giao thông, lối đi chung, hoặc mở lối đi mới)
✔ Không được tách thửa nếu:
Thuộc khu vực cấm tách thửa theo văn bản của tỉnh
Đang trong quy hoạch làm đường, công viên, đất công cộng
Đất chưa có sổ đỏ hoặc sổ chung nhiều người không đồng thuận
Diện tích thửa mới nhỏ hơn mức tối thiểu quy định
II. Điều kiện tách thửa đất vườn, ao để chuyển quyền sử dụng đất
Để được tách thửa hợp pháp, chủ đất cần đáp ứng các điều kiện:
1. Sổ đỏ đầy đủ, ghi rõ loại đất
Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Xác định diện tích đất ở trong thửa
Theo hiện trạng xây dựng hoặc theo hạn mức đất ở tại địa phương.
3. Phù hợp quy hoạch đất ở / đất nông nghiệp
Nếu diện tích tách nằm trong quy hoạch khác, hồ sơ có thể bị từ chối.
4. Đảm bảo diện tích tối thiểu sau tách
Mỗi tỉnh quy định khác nhau (thường 36m² – 80m² tại đô thị, lớn hơn ở nông thôn).
5. Đảm bảo mặt tiền, chiều sâu tối thiểu
Một số địa phương yêu cầu tối thiểu 3 – 4m mặt tiền.
III. Tách thửa đất vườn – ao có cần chuyển mục đích sang đất ở không?
Không bắt buộc.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp:
Muốn bán giá cao hơn
Muốn xây nhà
Muốn đủ điều kiện tách thửa đất ở
→ Thì nên chuyển phần diện tích cần thiết lên đất ở trước khi tách thửa.
